在购房前，首先应大致核算一下拟购房所需的成本，以便进行合理规划。这样不仅有助于购房者的资金调度，也可避免由于购房后还贷压力过大而导致生活品质降低。

(一)可承受的房子总价

一般来说，二手房交易通常有全款支付和按揭贷款两种付款方式。对于购房者来说，如果有足够的资金，可以选择一些适合自己需求的房子；如果是通过按揭贷款买房，则可根据月供能力和房屋所符合的最长贷款年限这两个因素推算出自己所能承受的房屋总价及应准备的首付款。

那么究竟是如何推算的呢？通过以下例子进行说明。

假设，小王的月供能力是3000元人民币，预计贷款年限最长为15年，可贷款比率为总房款的70%。那么可根据以下表格进行推算（以按揭贷款为例）。

每万元对应年限等额本息还款月供额(如遇政策调整以调整后的系数为准) 可承受房屋总价＝计划月供／每万元对应年限等额本息还款月供额／最高可贷款比率(含尾取整数) 自备首付款＝房屋总价×(1-最高可贷款比率）（进位取整)

5年 192.21

10年 111.72

15年 84.06 3000÷84.60÷70%≈50万元 50×30%＝15万元

20年 71.30

由此可以看出，小王只要有首付款15万元人民币，就可以买得起总价50万元人民币的房子。

(二)办理贷款所需费用

办理二手房住房贷款可能发生的费用主要有以下三项。

1.评估费

评估费收费标准国家没有明文规定，而是随行就市，也就是评估收费标准由市场调节。一般它是按评估价的0.4％～0.5％或按所在城市房地产评估行业的固定标准收取（个别地区银行赠送评估费用）。

2.律师费

律师费一般按贷款额的0.2％～0.3％收取。随着贷款业务竞争的加剧，有的银行推出免律师见证政策，故律师费也就无须缴纳。

3.保险费

保险费的计算方法为：保险费＝贷款额×贷款年限×相应年限费率。目前对于保险的购买，也有银行以客户自愿购买为主。由此可见，购房者在办理贷款时，可多方打听，选择更适合自己的银行机构申请按揭贷款。

(三) 中介服务所需费用

以北京、上海、天津及深圳等大中城市为例，中介服务费包括：

√   信息费。买卖双方信息费不得超过成交价的2  5％。

√   居间中保及权证代办费：3000～4000元不等(买卖双方各支付一半)。

√   贷款服务费：1000～2000元不等(由买方承担)。

(四)买房所需缴纳税费

1. 二手楼交易时买方需交纳的税费

契税：交易价×1 5%(个人普通住宅)；交易价×3%(包括总建筑面积超过144平方米的住宅或商铺、写字楼等)。

交易手续费：建筑面积×3元/每平方米 。

交易印花税：交易价×0  05% 。

产权登记费：50元每人(个人，每加一人增加10元)；80元每宗（单位）。

工本印花税费:5元一证

2.二手楼交易时卖方需交纳的税费

交易手续费：建筑面积×3元/每平方米。

交易印花税：交易价×0  05% 。

土地出让金：按房管部门规定（房改房：交易价×1%）。

个人所得税：（成交价全额-房产原值-合理费用）×20% （据实征收）；住宅为转让收入的1%，非住宅为转让收入的1 5% （核定征收）。

营业税：转让收入×5 5%(个人住宅5年内，5年或5年以上免征) ； (转让收入-上手发票)×5 5% （其他）。

土地增值税：按税务部门规定收取。

小提示

从交易政策来看，在二手房交易中，买方要缴纳的税目相对较简单，但是在实际交易中往往会出现卖方将税费转嫁给买方的情况。因此，对于购买者来讲，只了解自己要缴纳的税费是远远不够的，应当将交易中买卖双方需缴纳的所有税费做一个详细的了解，以便更准确地做好预算。

(五)房屋装修的费用

根据装修标准的不同，装修所需支出费用也不同。但购房者应注意，房屋装修费用必不可少，因为装修的好坏直接关系到自己的生活品质。

内容摘自：《明明白白购买二手房》

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